الحاق بی‌ضابطه زمین در ابهر
به گزارش پایگاه خبری تحلیلی «موج‌رسا»؛ از دلایل رشد و توسعه زمین‌های شهری رشد جمعیت، نیاز به ساخت و ساز و از همه مهم‌تر کاهش سرانه‌های شهری همانند سرانه فضای سبز و فضاهای خدماتی، ورزشی، آموزشی، اداری است.
بیشتر بخوانید
منطقی است اگر شهر با کمبود زمین‌های نامبرده مواجه شود، مدیران شهری موظف به جبران سرانه‌های مربوطه با یکی از راهکارهای علمی، منطقی و قانونی هستند.
یکی از مسائل و مباحث روز در شهرهای شهرستان ابهر و از جمله خود شهر ابهر، لزوم افزایش مساحت و محدوده شهری است.
به دلیل آنچه که از گزارش‌ها و خروجی جلسات تخصصی متعدد در این خصوص شنیده می‌شود، این‌گونه مشخص است که اختلاف‌نظر در زمینه مکان و محل برای افزایش محدوده شهری ابهر اختلاف‌نظرهای شدیدی وجود دارد.
چنانچه در نقشه‌ها و یا حتی در فضای مجازی به خصوص در نقشه‌های گوگل‌مپ نگاهی به نوع مورفولوژی و ریخت شهری از نمای بالا بیندازیم، برخلاف بسیاری از شهرهایی که در امتداد جاده‌های ترانزیت و اتوبان‌ها امتداد یافته‌اند، شهر ابهر به صورت شمالی و جنوبی در طی ۱۰۰ سال قبل توسعه و امتداد یافته است.
همچنین از هزاران سال گذشته، جاده ابریشم در منطقه ابهررود به صورت شرقی و غربی بوده و نیز در ۱۰۰ سال گذشته راه آهن و جاده ترانزیت و بعدها اتوبان نیز به صورت شرقی و غربی در منطقه احداث شده است.
از طرفی به‌دلیل وجود منابع طبیعی، زمین‌های کشاورزی، باغات و جنگل‌ها در حاشیه رودخانه ابهررود که از جهت غرب به شرق امتداد دارد، یکی از بزرگ‌ترین محدودیت‌های توسعه ابهر به سمت غرب (خرمدره) و به سمت شرق بوده است.
حال آنکه ابهر به دلیل داشتن موقعیت مرکزی در مسیرهای ارتباطی بین شهرستان ابهر و خدابنده (موسوم به جاده قیدار) و همچنین روستاهایی همانند فنوش‌آباد و نیز روستاهای در مسیر جاده ترانزیت قزوین همانند نورین و قروه، مستعد توسعه شهری در این مسیر‌ها نیز هستند.
تفکر شهرسازی در اواخر دهه ۶۰ و ۷۰ جهت تأمین مسکن متقاضیان چه به دلیل رشد انفجاری جمعیت دهه ۶۰ و چه به دلیل مهاجرت روستاییان و کارگران از شهرهای اطراف برای کار در شهرک‌های صنعتی ابهر باعث شد شهرک‌های مسکونی اقماری در مناطقی همانند مصلی، بلوار بسیج، میدان خاتم تا امتداد میدان پیر و حتی رشد بی‌ضابطه محله‌های حاشیه‌ای در حسین‌آباد، همانند درویش‌آباد، شمال منطقه شناط و حواشی شریف‌آباد به وجود آید.
همچنین بعدها در دهه ۸۰ شهرک‌هایی همانند گلشهر در شرق ابهر و گلسار و تعاونی مسکن ابهرریس و گلریس در جنوب شهر به سمت جاده روستای کوی‌نیک و همچنین شهرک مردانی در سمت جاده مینودر و اطراف بیمارستان امید شکل گیرد.
اما آنچه که در دهه ۸۰ و ۹۰ به مسئله ساخت و ساز در این گونه شهرک‌ها دامن زد، دلال‌بازی و سودای کسب درآمد بیشتر از خرید و فروش زمین و ملک بود. جدای از مسئله اصلی عرضه و تقاضا و علی‌رغم کاهشی شدن جمعیت شهر از دهه ۹۰، همچنان خرید و فروش ملک و زمین به عنوان یکی از منابع کسب درآمد برای مردم و به خصوص جوانانی که نتوانسته بودند کارمند دولت شوند و تمایل به کار در کارخانجات بی‌شمار منطقه را نداشتند تبدیل شد.
اما در قرن جدید شمسی و در حال حاضر هم اگر به نقشه‌های هوایی ابهر بنگریم، حاصل دلال‌بازی‌های دهه‌های قبل، احداث شهرک‌های بی‌منطق و بدون در نظر گرفتن رشد جمعیت و تقاضای واقعی و صرفاً با سودای کسب درآمد، ایجاد شهرک‌های متعدد و خالی از سکنه و حتی بدون هیچ گونه ساخت و ساز در مناطق غربی همانند فاز ۲ گلسار و نواحی شرقی در سمت شریف‌آباد و مناطق جنوبی شرقی ابهر از زرکوبان تا پشت بهشت کبری شده است.
اگر تعداد زمین‌های خالی این شهرک‌ها که بیش از پنج شهرک هستند را در نظر بگیریم و از طرفی زمین‌های خالی که در محله‌هایی همانند شناط بین بلوار انقلاب تا طالقانی شمالی که در داخل محدوده شهری نیز هستند و به زودی تفکیک خواهند شد.
اگر بافت فرسوده شهری ابهر را از نظر تعداد زمین‌های قابل ساخت و ساز در نظر بگیریم (که به گفته مسئولان شهری ۳۰ درصد بافت فعلی جزو بافت فرسوده است) ملاحظه می‌کنیم که در حدود ۱۰ هزار قطعه زمین آماده ساخت و ساز در حال حاضر وجود دارد که قطعاً به دلیل تثبیت رشد جمعیت از سال ۹۵ تاکنون در حدود ۱۰۰ هزار نفر، دیگر تقاضایی برای این تعداد زمین‌های خالی وجود نخواهد داشت و پیش‌بینی می‌شود که تا بیش از ۱۰ سال بعد حتی ۱۰ درصد از زمین‌های فعلی نیز ساخت و ساز صورت نگیرد.
بدیهی است اولویت ساخت و ساز در گزینه‌های نام برده، بافت فرسوده شهری است که به دلیل وجود مزاحمت‌های فراوان برای همسایگان و وجود مشوق‌ها و تسهیلات بانکی برای ساخت و ساز آن‌ها، باعث خواهد شد همچنان شهرک‌های اقماری و زمین‌های تفکیک نشده در داخل محدوده شهر خالی از سکنه بماند!
بسیاری از زمین‌های مسیر شریف‌آباد و مسیر فنوش‌آباد خشک شد و اکنون همه این زمین‌های بایر به صورت بیابانی برهوت چشم هر بیننده باوجدانی را آزار می‌دهد که با تحلیل‌های گفته شده حتی در چند دهه بعد نیز نوبت ساخت و ساز به آن‌ها نخواهد رسید.
با این توصیف و تحلیل میزان زمین‌های موجود در داخل و اطراف شهر ابهر، برخی دستگاه‌ها به دلایل مختلف از جمله الزام قوانین بالاسری و تشویق به جوانی جمعیت تصمیم گرفتند پیش‌بینی زمین جهت ساخت مسکن، ۲۰۰ هکتار به محدوده شهری ابهر بیافزایند.
قوانینی که به نظر می‌رسد همانند بسیاری از قوانین کشوری بدون در نظر گرفتن شرایط اقلیمی در مناطق مختلف کشور از لحاظ فرهنگی، بافت شهری، اجتماعی، آب و هوایی، پتانسیل‌های موجود، زیرساخت‌ها، مناطق کشاورزی و صنعتی، نرخ مهاجرت به صورت کلی قوانینی برای همه شهرها در تهران گرفته شده است.
اما مسئله فعلی ابهر این است که این ۲۰۰ هکتار زمین که قرار است به محدوده شهر افزوده شود، در کجای شهر باید واقع شود؟ مسئله‌ای که باید نهادها و کانون‌های قدرت و تصمیم‌گیری رسمی و غیررسمی مدیریت شهری به صورت علمی منطقی و فراخور نیاز واقعی شهر تصمیم درست اخذ شود.
یعنی اینکه کدام منطقه ابهر مستعد توسعه و افزایش مساحت است؟
در شرق به سمت شریف‌آباد و نورین یا غرب به سمت خرمدره یا به سمت حسین‌آباد و فنوش‌آباد یا جنوب غربی به سمت جاده قیدار و روستای مینودر یا در سمت جنوب به سمت تپه‌های روستای کوی‌نیک یا جنوب شرقی به سمت بهشت کبری یا جاده بیمارستان الغدیر یا به سمت جاده شریف‌آباد و نورین و یا به سمت شمال در طالقانی شمالی یا بلوار انقلاب شمالی به سمت میدان حر و یا ...
شاید راحت‌ترین کار برای راضی کردن معترضان و سهم‌خواهان که هر یک می‌خواهند زمین‌های سمت خود را تفکیک و به فروش رسانند و شاید از این راه خود یا نزدیکان‌شان مال و منالی به دست آورند، بهترین کار قطعه قطعه کردن این کیک خوشمزه در چهار طرف شمال و جنوب و شرق و غرب است!
البته به نام متقاضیان مسکن ملی ولی به کام زمین‌داران در این مناطق! و عوام هم محله‌ای خود را نیز این‌گونه توجیه می‌کنند که محله شما توسعه پیدا کرد.
اما جدای از این دیدگاه عوامانه و سودجویانه اگر به این مسئله و الحاق ۲۰۰ هکتار به حریم محدوده شهری ابهر بخواهيم چاره‌سازی کنیم، باید به اسناد بالادستی همانند برنامه هفتم توسعه و طرح آمایش سرزمین نگاهی بیندازیم و علی‌رغم اینکه معتقدیم این طرح‌ها به صورت موشکافانه و محلی برای برای هر شهر تدوین نشده است، اما حداقل راه و نقشه علمی در دسترس برای هرگونه رشد و توسعه شهری است.
همچنین اگر با تجربه علمی افراد مختلف و متخصص شهرداری و معاونت مهندسی استانداری‌ها و زیر مجموعه آن‌ها به مسئله نگاه بکنیم، باید واقعیت‌ها و حقایقی را هرچند متضاد با منافع شخصی و محله‌ای خود در نظر بگیریم.
از جمله نکات مهمی که در این مسئله وجود دارد پتانسیل‌های توسعه واقعی شهری در جهت دستیابی به منافع ثروت و در کنار آن توسعه زیرساخت‌های واقعی شهری و دستیابی به منافع بلند مدت اجتماعی و فرهنگی و نکات مثبت و منفی گزینه‌های مختلف است.
در این زمینه انواع پتانسیل‌های بالقوه در شهر ابهر از لحاظ اقتصادی، فرهنگی و اجتماعی وجود دارد از جمله:
۱. قدمت چند هزارساله تمدن در حاشیه ابهررود به استناد آثار باستانی ۵ هزار ساله بنای قلعه تپه ابهر که شناسنامه و هویت ابهر است، مرکزیت شهر در اطراف قلعه‌تپه و رودخانه ابهررود احداث شده لذا به دلیل دسترسی به جاده ابریشم که در حدود اتوبان فعلی است شهر به سمت شمال گسترش یافته و به دلیل حاصلخیزی زمین‌های اطراف رودخانه و وجود کشتزارها و باغات در آن محدوده شهر بجای توسعه شرقی و غربی، از سمت جنوب نیز توسعه پیدا کرده است
۲. از جمله پتانسیل‌های موجود در منطقه واقع شدن ابهر در مسیر جاده ابریشم و کوریدور اصلی شمال به جنوب و شمال غرب کشور همانند اتوبان، جاده ترانزیت و راه آهن و همچنین مسیر اصلی انرژی شمال غرب کشور همانند گاز و برق است.
۳. پتانسیل دیگری که از نعمات اعطایی خداوند بدین منطقه است زمین‌های حاصلخیز حاشیه ابهررود از سمت صائین‌قلعه و هیدج تا خرمدره و ابهر به سمت شهر تاکستان است. نعمت خدادادی که هرگز نباید در نگه‌داشت آن کوتاهی کرد. هرچند در دهه‌های اخیر با بی‌تدبیری انسانی، ابهررود گرانمایه خشک شد، ولی زمین‌های اطراف و باغات و تاکستان‌ها همچنان چونان نگین سبز می‌درخشند.
۴. از طرفی در قرن اخیر زیرساخت‌های تولید و صنعت به دلیل نزدیکی به پایتخت، در این منطقه بنا نهاده شد و شهرک‌های متعدد صنعتی و در دهه‌های اخیر و مناطق کشت صنعت و گلخانه‌های متعدد احداث شد.
لذا در کنار تاکستان‌های زیبای انگور، برند مشهور منطقه را کارخانجات متعدد تولیدی و صنعتی تشکیل می‌دهند.
۵. نکته مهم بعدی همزمان با افزایش مساحت شهر، کاهش سرانه‌های شهری همانند سرانه فضای سبز، ورزشی و خدماتی است که شهر ابهر دارای کمبود شدید در این نوع از سرانه‌ها بخصوص فضای سبز و پارک و شهربازی در داخل شهر است. هرچند که کمبود فضای سبز شهری سنخیتی با نیاز زمین جهت ساخت و ساز عمرانی همانند مسکن ملی ندارد ولی علت اصلی افزایش ۲۰۰ هکتاری را کمبود زمین برای ساخت مسکن اعلام کرده‌اند!
۶. ابهام بزرگ که برای نگارنده نیز مشخص نیست این مسئله است که چرا برای ساخت مسکن ملی صرفاً اصرار بر ساخت در زمین‌های رایگان و طبیعتاً کم‌بهره و به دور از زیرساخت‌های شهری همانند آب و برق و گاز و جاده و تاکسی و مدرسه است؟!
البته آنچه واضح است این نیز یک نسخه واحد برای کل کشور است تا زمین رایگان احصاء شود.
۷. بافت فرسوده در مرکز شهر و حاشیه‌هایی چون درویش‌آباد و حاشیه جنوبی کمربند شمالی در حالی که از نقاط ضعف شهری است ولی از جمله دیگر زمین‌های دارای پتانسیل ساخت مسکن ملی است.
احداث مسکن ملی در بافت فرسوده، همت و تلاش مضاعف مسئولان برای تعامل با صاحبان خانه‌های فرسوده و تجمیع پلاک‌ها را می‌خواهد ولی ظاهراً برداشت لقمه راحت از منابع طبیعی و زمین‌های رایگان، بسیار سهل‌الوصول‌تر از تعامل با مالکان خانه‌ها در بافت فرسوده و ناایمن شهر است!
در حال حاضر ابهر دارای ۱۰ هزار قطعه زمین بالقوه با مساحت تقریبی هر قطعه ۲۰۰ متر است که اگر در هر زمین متوسط ۳ واحد هم ساخته شود می‌شود ۳۰ هزار واحد مسکونی جدید برای ابهر.
و بگذریم از مسئله مهم عدم رشد جمعیت در کل کشور و طبیعتاً کاهش تقاضا برای مسکن جدید و رکود شدید فعلی مسکن.
لذا به دلایل فراوان گفته شده ابهر هیچ نیازی به شهرک جدید و ساخت مسکن جدید ندارد، جز اینکه زمین‌داران بخواهند سوداگری کنند! و تنها کمبود شهر ابهر در سرانه‌های شهری همانند فضای سبز و آموزشی و فرهنگی و خدماتی است.
حال با این توضیحات مبسوط افزایش ۲۰۰ هکتاری برای محدوده شهری باید به‌صورت منطقی در کجای شهر اتفاق افتد تا صرفاً نیاز شهر برآورده شود نه اینکه زمین‌های دلالان به فروش برسد!؟
قبلاً پاسخ این سوال در مطالب مختلف و جلسات متعدد با حضور نخبگان شهری و مسئولان امر و حتی نمایندگان ادوار مختلف بیان شده است.
چاره کار برای جبران کسری در سرانه‌های شهری همانند سرانه فضای سبز الحاق دو روستای فنوش‌آباد و روستای نورین و زمین‌های موجود در مسیرهای منتهی به آن‌ها به ابهر است!
سال‌هاست که به دلایل مختلف بخصوص دلال‌بازی در گران کردن مسکن و زمین، متقاضیان مسکن ارزان به سراغ ساخت و ساز و احداث منازل در مسیر روستاهای نزدیک ابهر یعنی فنوش‌آباد و نورین رفته‌اند که توسعه کوچه‌های و خیابان‌های متعدد در این دو روستا گواه بر این ادعا است.
این در حالی است که به دلیل عدم برخورداری این دو ناحیه از بودجه شهری، کمبود شدیدی در امکانات و خدمات شهری در این دو روستا وجود دارد.
آسفالت‌ریزی مستمر و استاندارد، جدول‌کشی، مدیریت پسماند، احداث پارک و محل بازی کودکان، ایستگاه آتش نشانی از جمله نیازهای حیاتی روستاهای چسبیده به شهرها هستند.
از طرفی ساخت و سازهای پراکنده و بعضاً غیرمجاز و بدون نظارت نظام مهندسی، ریسک‌های ایمنی در این‌گونه محله‌ها را افزایش داده است که دور بودن از مراکز خدمات امداد و نجات خود فزاینده خطرات احتمالی است.
البته ساخت و سازهایی بدون هیچ پرداخت عوارض به شهرداری و سایر ارگان‌های شهری!
نویسنده: بهزاد آهنگری، کارشناس مدیریت شهری.
انتهای خبر/